In seguito alla stipula di un contratto preliminare, la consegna dell’immobile prima della stipula del contratto definitivo non fa decorrere il termine di decadenza per la denuncia dei vizi.
Non fa decorrere nemmeno il termine di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto. Tuttavia, il promissario acquirente, immesso anticipatamente nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento specifico del preliminare secondo quanto disposto dall’art. 2932 del codice civile.
Sulla questione si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 9953/2020, pubblicata lo scorso 27 maggio 2020.
Il Fatto e lo svolgimento del giudizio in sintesi.
Nel caso in esame, il promittente venditore di un immobile conveniva in giudizio il promittente acquirente chiedendo al Tribunale che venisse accertato l’inadempimento contrattuale di quest’ultimo, dichiarato il suo diritto a trattenere la caparra ricevuta in sede di stipula del contratto preliminare, nonché la riconsegna dell’immobile e il risarcimento per abusiva occupazione in quanto il promittente acquirente non si era presentato innanzi al Notaio per la stipula del definitivo.
Nel costituirsi in giudizio, il promittente acquirente eccepiva l’inadempimento del promittente venditore per il mancato rilascio della fideiussione di cui al d.lgs. n. 122/2005 e spiegava domanda riconvenzionale per una serie di vizi manifestatisi nell’immobile, chiedendo quindi la emissione della pronuncia ex articolo 2932 c.c. e la riduzione del prezzo convenuto per l’acquisto, in proporzione alla entità dei vizi lamentati.
Il Tribunale adito accoglieva la domanda del promissario venditore, affermando che il Decreto Legislativo n. 122/2005, non trovava applicazione nella specie, essendo entrato in vigore successivamente alla stipulazione del preliminare, e che non vi era prova della tempestività della denuncia dei vizi.
Da ciò ne sarebbe derivata la legittimità del recesso del promissario venditore.
La sentenza di primo grado veniva confermata anche dalla Corte di Appello la quale ribadiva la non retroattività del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, e sosteneva, inoltre, la mancata dimostrazione della sussistenza dei vizi contestati.
Pertanto, la questione veniva sottoposta all’esame della Cassazione a seguito del ricorso promosso dal promissario acquirente il quale deduceva, tra l’altro, la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1495 c.c., in quanto la Corte di Appello aveva dichiarato l’intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia per i vizi dell’immobile non denunciati nei termini di legge, non tenendo conto che la disposizione dell’art. 1495 c.c. presuppone l’intervenuto trasferimento del diritto.
In particolare, ai sensi del succitato art. 1495 c.c. “Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.
L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l’esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell’anno dalla consegna”.
Le ragioni della Decisione
Tale motivo del ricorso è stato ritenuto fondato dai giudici sella Suprema Corte, i quali lo hanno accolto con rinvio alla Corte di Appello, ribadendo il consolidato orientamento degli stessi giudici di legittimità secondo il quale “in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, nè comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicchè il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione (cfr. Cass., sent. n. 7584 del 2016).
Conclusioni
Pertanto, nella frequente ipotesi in cui il promissario acquirente venga immesso nel possesso dell’immobile subito dopo la stipula del contratto preliminare per l’acquisto dello stesso e, comunque, prima della stipula del contratto definitivo, il termine per denunciare eventuali vizi esistenti sull’immobile promesso in vendita decorre – secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale – dall’intervenuto trasferimento del diritto e, dunque, dall’atto di acquisto dell’immobile.
Avv. Sonia Arena
