La conoscenza da parte del promissario acquirente della mancanza del certificato di agibilità e del condono non comporta la rinuncia ad ottenerli prima del rogito.
Si tratta di un caso di scuola: viene stipulato un preliminare di compravendita, nel quale si dà atto che l’immobile è privo del certificato di agibilità e che non è stata completata la pratica di condono edilizio dei posti auto coperti.
Avvicinandosi il momento della stipula del definitivo, il promissario acquirente oppone la incommerciabilita’ dell’immobile, chiedendo il differimento della data di stipulazione del contratto definitivo e la riduzione di circa la meta’ del prezzo pattuito. A sostegno della propria domanda, il promissario acquirente sostiene che il contratto non sarebbe stato stipulabile in difetto della menzionata documentazione essenziale relativa ad agibilità e condono.
Il promittente venditore rifiuta la proposta ed esercita il diritto di recesso dal preliminare, intentando causa alla controparte per sentir dichiarare la legittimita’ dell’esercizio del diritto di recesso, con conseguente diritto a trattenere la caparra.
Il promittente acquirente resiste in giudizio, domandando a sua volta l’accertamento della legittimità del proprio recesso dal preliminare (nel frattempo esercitato) e la condanna del promittente venditore al pagamento del doppio della caparra ricevuta.
Il Tribunale di Roma accoglie la domanda del promittente acquirente, in considerazione dell’interesse del medesimo ad acquistare l’immobile dotato del certificato di agibilita’ ed in regola con la normativa urbanistica, con la derivante condanna degli attori al pagamento del doppio della caparra.
La Corte d’Appello conferma la sentenza di primo grado, ritenendo sia che non era stata dimostrata la rinuncia del promissario acquirente al requisito dell’agibilita’ dell’immobile oggetto del contratto preliminare e per il quale avrebbe dovuto essere stipulato quello definitivo, sia confermando – nella valutazione complessiva dei reciproci inadempimenti per i quali erano stati esercitati i rispettivi recessi – la non scarsa importanza di quello imputabile ai promittenti venditori.
I promittenti venditori hanno presentato ricorso in Cassazione, sostenendo tra i vari motivi che:
- poiché nella proposta di acquisto era stato chiaramente indicato che l’immobile era sprovvisto del certificato di agibilità, il promissario acquirente avesse rinunciato al rilascio di detto certificato.
- Essendo a conoscenza della mancanza del certificato di abitabilità, la mancata disponibilità e l’omessa consegna del medesimo certificato non avrebbero potuto incidere negativamente sulla possibilita’ di godimento dell’appartamento.
- La richiesta di proroga del termine per la stipula del contratto definitivo non era legittima, essendo il termine contenuto nel preliminare da considerarsi essenziale. Di conseguenza, il promittente venditore non poteva considerarsi gravemente inadempiente.
- Il contratto prliminare avrebbe dovuto essere risolto per mutuo dissenso tra le parti, evitando così la condanna del promittente venditore al pagamento del doppio della caparra ricevuta.
La Suprema Corte ha rigettato tutti i motivi di ricorso, con le seguenti motivazioni:
1 – la presenza nella proposta di acquisto della formula “non c’e’ il certificato di abitabilita” non può integrare i presupposti della rinuncia del promissario acquirente a vedersi consegnato all’atto della stipula della vendita il documento attestante l’agibilita’ dell’immobile oggetto del preliminare, con conseguente deroga all’assolvimento dell’obbligo generale incombente in capo al venditore come previsto dal citato articolo 1477 c.c., comma 3.
2 – incombeva ai promittenti venditori l’adempimento di procurarsi e consegnare il certificato di abitabilita’ ed era l’assolvimento di tale obbligo a rilevare al fine di considerare se il contratto si potesse risolvere per effetto del recesso giustificato del promissario acquirente. Sul punto, la Cassazione richiama il consolidato principio secondo cui “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilita’ o di agibilita’ e di conformita’ alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, nei cui confronti e’ obbligato ad attivarsi il promittente venditore) e’ da ritenersi giustificato perche’ l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprieta’ di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioe’ la fruibilita’ e la commerciabilita’ del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (v. anche Cass. n. 16216/2008, Cass. n. 30950/2017 e Cass. n. 23265/2019)“.
3 – nella valutazione di merito relativa alla comparazione dei reciproci inadempimenti, quello in cui erano incorsi i promittenti venditori deve essere considerato un inadempimento “di non scarsa importanza”, avuto riguardo al prevalente interesse del promissario acquirente a conseguire la proprieta’ di un immobile idoneo ad assolvere la suddetta funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, ovvero quelli della fruibilita’ e della commerciabilita’ del bene. Va aggiunto che il termine per la stipula del definitivo non poteva considerarsi esenziale per la sola presenza della frase “entro e non oltre” e, dunque, era legittima la richiesta di proroga avanzata inizialmente dal promittente acquirente.
Sul punto, viene richiamato un altro consolidato orientamento, secondo il quale “in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto, precisandosi, tuttavia, che tale termine puo’ ritenersi essenziale, ai sensi dell’articolo 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimita’ se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volonta’ delle parti di considerare ormai perduta l’utilita’ economica del contratto con l’infruttuoso decorso del termine“.
4 – Non sussistono le condizioni per la configurazione della risoluzione per mutuo dissenso avendo il promissario acquirente, mediante concrete condotte, dimostrato il suo interesse a stipulare ancora il contratto definitivo che, tuttavia, non era stato possibile concludere per il mancato invio degli atti da lui richiesti e che erano essenziali per l’ottenimento del mutuo al fine del pagamento del prezzo per l’acquisto dell’immobile.
Avv. Emanuele Nati
