La Sentenza si segnala per l’estensione anche al cosiddetto condominio “minimo” della disciplina di cui all’art. 1334 c.c. in tema di rimborso delle spese urgenti anticipate da un solo condomino.
IL FATTO: LAVORI URGENTI ESEGUITI DA UN SOLO COMPROPRIETARIO NEL CONDOMINIO MINIMO
Due coniugi proprietari di un garage al piano primo convenivano in giudizio i proprietari dell’unità immobiliare sita al piano terra e sottostante il garage, esponendo che le due unità immobiliari sono poste una sopra l’altra e che il tetto di copertura delle stesse è di comproprietà tra gli attori ed i convenuti.
Le condizioni del tetto (mai ristrutturato dagli anni sessanta) erano pessime e già nell’anno 2017 si erano verificati distacchi di materiale e infiltrazioni d’acqua, con conseguente urgenza di intervenire per metterlo in sicurezza.
A causa dell’inerzia dei comproprietari, gli attori tentavano si vedevano costretti ad effettuare il rifacimento del tetto anticipando le relative spese, di cui chiedevano il rimborso in misura del 50% o secondo le rispettive quote di proprietà.
I convenuti rimanevano contumaci in giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Secondo il Tribunale, risulta acclarato che il tetto oggetto della riparazione di cui gli attori chiedono il rimborso è da considerarsi parte comune dell’edificio condominiale in virtù del disposto di cui all’art. 1117 c.c., non essendo diversamente previsto dai titoli di proprietà.
In particolare, “le norme del codice civile in materia di condominio sono applicabili anche nel caso del cosiddetto “condominio minimo”, ossia il condominio composto da sue soli proprietari, in quanto il condominio si instaura sul fondamento della relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi rispetto ai piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria, ogni qual volta nel fabbricato esistono più piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva; la relazione di accessorio a principale conferisce all’istituto la fisionomia specifica, per cui si differenzia dalla comunione e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo; d’altra parte, nessuna disposizione prevede l’inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al “condominio minimo”, composto da due soli partecipanti, posto che le sole norme in materia concernenti il numero dei condomini riguardano la nomina dell’amministratore e la formazione del regolamento (gli artt. 1129 e 1138 c.c.).
Tutto ciò considerato, nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini (il cosiddetto “condominio minimo”), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene ad essere regolato dalla norma stabilita dall’art. 1134 cod. civ., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti: ovverosia, soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno (C. Cass. sent. n. 2046/06)“.
Quanto alla valutazione dell’urgenza della riparazione, il Tribunale ha ritenuto di limitarla al concetto di “stretta necessità: la necessità immediata ed impellente. Afferma la giurisprudenza che, ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 cod. civ. concernente il rimborso delle spese per le cose comuni fatte da un condomino, va considerata urgente la spesa che deve essere eseguita senza ritardo (Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass., Sez. 2, 12 settembre 1980, n. 5256)”.
Nel caso di specie, è risultato provato lo stato di degrado e, l’urgenza degli interventi predisposti per ovviare al rischio continuo di caduta di materali dal tesso e l’ulteriore aggravamento della sue condizioni a causa delle forti piogge.
Gli attori hanno dato altresì prova dell’inerzia dei convenuti, che non hanno mai riscontrato le loro richieste.
Quanto al criterio di ripartizione delle spese e del relativo rimborso, il Tribunale afferma che esse devono essere ripartite in ragione dei millesimi di proprietà, così come stabilito dall’art. 1123 c.c.
Nel caso di specie, tuttavia, non erano mai state approvate tabelle millesimali, così come accade quasi sempre nel condominio “minimo”, in assenza di un regolamento che disciplini anche la ripartizione delle spese tra i due comproprietari.
Tuttavia, gli attori hanno limitato la richiesta di rimborso al 50% delle spese sostenute, pur essendo la loro quota di comproprietà inferiore (ed avendo, pertanto, teoricamente diritto ad un rimborso superiore se si fossero considerati i millesimi di prorietà).
Pertano, il Tribunale ha condannato i convenuti a rimborsare il 50% delle spese sostenute per i lavori urgenti al tetto (ivi incluse quelle per la predisposizione e la prsentazione delle relative pratiche amministrative), adeguatamente documentate dagli attori.
Avv. Emanuele Nati
