L’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile consente finalmente il ricorso alle assemblee condominiali a distanza. Ma cosa deve fare l’amministratore di condominio per evitare problemi?
Il nuovo testo dell’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile
Durante il lockdown, anche l’attività delle assemblee condominiali è stata di fatto paralizzata e tutti gli operatori del settore si sono interrogati sul perché il Legislatore non ne consentisse lo svolgimento a distanza, così come già avveniva per le assemblee societarie.
Infatti, come abbiamo notato anche dalle colonne di questo sito (vedi articolo a questo Link), il Legislatore si è preoccupato delle assemblee di società che non avevano previsto nell’atto costitutivo o nello statuto specifiche norme per la teleassemblea o per il voto a mezzo di consultazione scritta, ma nulla in tema di assemblee di condominio a distanza.
La situazione è oggi risolta – almeno sul piano teorico – dalla modificazione dell’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile ad opera del D.L. 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla L. 13 ottobre 2020, n. 126.
L’attuale testo dell’art. 66 disp.att.c.c. art., infatti, prevede che:
“L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione“.
Assemblee di condominio in videoconferenza: il regolamento di condominio ed il previo consenso della maggioranza dei condomini
Il primo problema che pone la nuova norma è se sia sempre e comunque possibile organizzare un’assemblea di condominio in videoconferenza o se questa possibilità incontri dei limiti.
La risposta sulla base del tenore letterale della norma deve essere: è possibile partecipare all’assemblea di condominio in videoconfernza in due casi:
1 – se è già previsto dal Regolamento di condominio
2 – se il Regolamento nulla dice in merito, è comunque possibile “previo consenso della maggioranza dei condomini“.
Ma cosa significa esattamente che la partecipazione è possibile previo consenso della maggioranza dei condomini?
E soprattutto QUANDO dovrebbe essere espresso il PREVIO consenso della maggioranza dei condomini alla partecipazione all’assemblea in videoconferenza?
Il consenso espresso dalla maggioranza dei condomini rimane valido per tutte le assemblee condominiali successive o solamente per quella in relazione al quale è stato espresso?
A queste domande il testo della norma non fornisce alcuna risposta e l’interprete è chiamato ad usare la ragione ed il buon senso per trovare la soluzione che ponga meno problemi possibili, tanto di ordine pratico che teorico.
La manifestazione del previo consenso può essere data nella fase preliminare dell’assemblea, al momento di accertare la sussistenza del quorum costitutivo?
Secondo molti interpreti, l’amministratore, prima di predisporre l’avviso e convocare l’assemblea, dovrebbe acquisire da parte della maggioranza dei condomini il consenso preventivo all’utilizzo dello strumento della videoconferenza, magari girando per le scale e raccogliendo le relative firme.
A mio avviso, la norma lo consente, ma non lo impone.
Infatti, il testo dell’art. 66, co. 6 richiede il preventivo consenso della maggioranza dei condomini solamente per la “partecipazione” all’assemblea in videoconferenza, senza porre alcun vincolo alla sua convocazione.
In altri termini, deve ritenersi che in tutti i casi in cui non vi sia stata la preventiva acquisizione del consenso dei condomini allo svolgimento dell’assemblea in videoconferenza, questo possa essere acquisito sino alla fase preliminare della stessa, in concomitanza con le operazioni di verifica della sussistenza del quorum costitutivo.
In quel momento, sarebbe sempre possibile per i condomini collegati prestare il proprio consenso allo svolgimento della riunione assembleare in videoconferenza, così soddisfacendo il requisito previsto dalla norma.
Con la conseguenza che – se i favorevoli non rappresentassero almeno la maggioranza dei condomini – l’assemblea non potrebbe validamente tenersi.
Starà all’amministrazione valutare se acquisire il consenso della maggioranza dei condomini per la videoconferenza prima dell’assemblea, così evitando il rischio di doverla rinviare per una bassa partecipazione dei condomini, cui potrebbe conseguire l’impossibilità di svolgere la videoconferenza, nonostante la sussistenza dei quorum ridotti previsti dall’art. 1136, co. 3 cc. per la seconda convocazione.
Ulteriore questione è di determinare se la legge, riferendosi alla maggioranza dei condomini, intenda la maggioranza dei millesimi dell’edificio o la maggioranza numerica dei condomini.
A mio avviso, si dovrà tenere in considerazione la maggioranza dei condomini quali proprietari di unità immobiliari ed a prescindere dalla caratura millesimale delle rispettive proprietà.
Infatti, quando la legge richiede che il quorum costitutivo o deliberativo consideri anche il valore millesimale della proprietà, lo fa espressamete.
Per avere conferma di ciò, basti esaminare come l’art. 1136 articoli i quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea tanto in riferimento ai partecipanti al condominio quanto in relazione al valore della loro proprietà, disponendo che:
“L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore”
In conclusione, sarà sufficiente per lo svolgimento dell’assemblea in videoconferenza il consenso della maggioranza numerica dei condomini, da intendersi alla stessa stregua della “maggioranza dei partecipanti al condominio”, di cui all’art. 1136, co. 1 C.c.
Anche sulla questione della durata ed estensione del consenso dei condomini si dovrà valutare caso per caso.
A mio avviso, in assenza di una previsione regolamentare, si dovrà salvaguardare il più possibile la libertà dei condomini. Ciò significa che essi potranno esprimere il previo consenso alla partecipazione all’assemblea in videoconferenza anche in via permanente, ma tale volontà dovrà risultare in modo non equivoco ed essere sempre revocabile.
Al contrario, quando il previo consenso espresso dai condomini non faccia riferimento a tutte le future assemblee, mi sembrerebbe ragionevole che esso venga limitato a quella in corso di convocazione.
Il contenuto dell’avviso di convocazione per l’assemblea di condominio in videoconferenza
Per quanto riguarda l’avviso di convocazione dell’assemblea di condomnio da tenersi in videoconferenza, la normativa – ancorché imprecisa – non pone particolari problemi interpretativi.
Si dovrà infatti indicare, oltre alle consuete informazioni: “la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa“.
In pratica, ci sarà l’indicazione del link e/o delle credenziali per accedere alla riunione in videoconferenza e tale operazione potrà essere facilitata se l’avviso sia stato inviato per e-mail, perché in tal caso sarà anche possibile inserire il relativo collegamento ipertestuale.
La forma del verbale dell’assemblea di condominio in videoconferenza e la trasmissione ai condomini
Da ultimo, occorre fare una riflessione sulla forma del verbale dell’assemblea tenutasi in videoconferenza.
Chi scrive ha da tempo proposto di aprire alla possibilità di utilizzare la forma elettronica anche per la redazione dei verbali delle assemblee di condominio (vedi articolo a questo Link).
A mio avviso, infatti, un verbale sottoscritto con firma digitale dal Presidente e dal Segretario non pone particolari problemi.
D’altra parte, l’eventuale forma elettronica adottata consentirebbe sempre di procedere alla trascrizione del processo verbale nel Registro delle deliberazioni dell’assemblea tenuto dall’amministratore di condominio, ottemperando al disposto dell’art. 1136, co. 7 c.c. secondo il quale:
“Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore“.
E’ tuttavia probabile che – a normativa invariata – le prime esperienze saranno concretamente realizzate procedendo a stampare e sottoscrivere il verbale in maniera tradizionale.
L’attuale normativa consente altresì di provvedere a scansionare il verbale e trasmetterlo ai condomini a mezzo e-mail.
Dispone, infatti, l’art. 66, co. 6 Disp. Att. c.c. che “il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione“.
Dunque, così come l’avviso di convocazione, anche il verbale potrà essere trasmesso ai condomini “a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano“.
Sulla scelta dello strumento valgono le considerazioni di sempre a proposito della trasmissione del verbale cartaceo e della certezza del momento della sua ricezione per il decorrere del termine di impugnazione previsto dall’art. 1137, co. 1 c.c. nei confronti degli assenti.
Da ultimo, deve essere evidenziato che la giurisprudenza sembra per il momento orientarsi per una interpretazione più restrittiva del disposto normativo, come illustrato nel commento a due pronunce del Tribunale di Padova del 16 e 18 marzo 2022, consultabili cliccanddo su questo LINK.
.Avv. Emanuele Nati
Puo l’amminiatratore convocare una assemblea condominiale urgente 2 giorni anzichè i 5 previsti per legge. Affigendo un fogliodi carta nel vetro dell’ascensore . Grazie
Buongiorno, il termine di 5 giorni previsto dall’art. 66 Dis. Att. c.c. non è derogabile in misura inferiore, poiché serve a garantire ai condomini di informarsi adeguatamente sui temi dell’assemblea (è possibile, invece, un termine superiore ai 5 giorni, ad esempio, se il regolamento contrattuale lo prevede).
Nemmeno la modalità con cui l’avviso è stato portato a conoscenza dei condomini rientra tra quelle previste dalla legge (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano).
Quindi, l’eventuale delibera presa dall’assemblea convocata in violazione del termine minimo previsto per l’avviso di convocazione sarà annullabile.
Cordiali saluti
Emanuele Nati
Io sono l’unico condomino che, per motivi logistici, non può partecipare alle assemblee; posso chiedere all’amministratore, prima delle convocazioni, di permettermi la partecipazione on line senza il consenso degli altri condomini?
Buongiorno,
purtroppo l’ultimo comma dell’art. 66 Disp. Att. C.c. prevede che: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.
Dunque, in assenza di una specifica clausola nel Regolamento di Condominio, non solo non sembra esservi spazio per tenere un’assemblea “mista” (parte di persona e parte in videoconferenza), ma in ogni caso occorre il consenso della maggioranza dei condomini.
Cordiali saluti
Emanuele Nati