La sentenza si segnala per aver precisato la distinzione, di grande rilevanza nella contrattazione immobiliare, tra la semplice “puntuazione” (cioé un programma delle trattative che deve essere seguito per portare alla conclusione di un contratto) ed il cosiddetto “preliminare di preliminare” (una proposta negoziale alla quale deve seguire nell’iter negoziale la stipula di un contratto preliminare vero e proprio), chiarendo altresì la relativa responsabilità in caso di inadempimento o recesso ingiustificato (di natura precontrattuale ed extracontrattuale per la puntuazione e contrattuale per il preliminare di preliminare).
Il caso e la vicenda processuale: proposta di acquisto immobiliare e recesso del venditore
Nell’anno 2006, l’attore citava in giudizio il convenuto, chiedendone la condanna al pagamento della somma di Euro 193.263,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti a seguito della mancata stipula di un negozio preliminare di vendita con riferimento ad un immobile.
Le parti avevano in precedenza sottoscritto una “proposta d’acquisto” datata 6/12/2005, con la quale l’attore proponeva di acquistare il predetto immobile al prezzo complessivo di Euro 915.000,00, versando un deposito di Euro 25.000,00, che il convenuto proprietario dell’immobile si impegnava a restituire nel caso in cui fossero sorti impedimenti tecnici tali da impedire la stipula del preliminare, impegnandosi le parti alla stipula del definitivo “entro e non oltre il 31 dicembre 2005”.
Era pero’ accaduto che, allorquando le stesse si erano presentate per la stipula del contratto preliminare innanzi al notaio, il proprietario dell’immobile, preso atto della presenza di impedimenti tecnici riferibili alla presenza di una pratica di condono edilizio pendente sull’immobile e di alcune difformita’ non ancora condonate, rifiutava la sottoscrizione del preliminare di vendita in favore dell’attore e, in seguito, gli restituiva gli assegni ricevuti.
L’attore, ritenendo che il proprietario si fosse ingiustificatamente rifiutato di dar corso alla stipula del preliminare per vendergli l’immobile e che, quindi, fosse inadempiente rispetto agli impegni assunti, avanzava domanda risarcitoria.
Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 3777 del 5/7/2010, accertava la responsabilita’ del proprietario per ingiustificata rottura delle trattative e rimetteva la causa in istruttoria per l’accertamento del danno effettivamente subito dall’attrice.
Il proprietario impugnava la sentenza parziale ritenendo che il Giudice di prime cure avesse errato nel ricostruire la volonta’ delle parti violando le norme di ermeneutica cui l’interprete deve in ogni caso attenersi.
La Corte d’Appello territoriale confermava la decisione di primo grado.
La pronuncia della Cassazione: è illegittimo il recesso ingiustificato dalle trattative anche quando non si è in presenza di un preliminare di preliminare. Il relativo inadempimento dà luogo a responsabilità precontrattuale, di natura extracontrattuale.
In primo luogo, la Corte rileva che nel caso di specie non si era in presenza di una vera e propria proposta di acquisto, bensì di una semplice puntuazione.
In altri termini, non si era di fronte ad un contratto (quale è ad esempio anche il preliminare di preliminare – cfr. Cass. Sez. UU, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015, dal quale discende una responsabilità contrattuale), bensì ad una semplice dichiarazione di intenti che le parti hanno sottoscritto e si sono scambiate nel corso delle trattative precontrattuali.
In tal caso, per valutare la buona fede delle rispettive posizioni, l’esame del comportamento tenuto dalle parti è di particolare importanza e va al di là’ delle “puntuazioni” formalmente indicate per iscritto, poiché esse non hanno valore contrattuale, ma sono certamente utili per valutare il comportamento tenuto dalle parti in relazione al “programma” di conduzione delle trattative che e’ stato concordato.
Infatti, non essendo stato qualificata la proposta d’acquisto come preliminare del preliminare (che darebbe luogo a un vincolo contrattuale), bensì una semplice “puntuazione scritta” del programma di trattativa, il nodo da sciogliere era relativo al valore della presenza di una pratica di condono edilizio in corso in riferimento al comportamento tenuto dalle parti per attuare il programma di conduzione delle trattative una volta ravvisato tale elemento.
Sul punto, e’ emerso che il notaio non avesse ravvisato nel condono in corso alcun ostacolo per il passaggio di proprieta’ dell’immobile.
Ed, infatti, il proprietario convenuto in giudizio – dopo la rottura delle trattattive – aveva addirittura venduto l’immobile ad un terzo, nello stesso stato di fatto e diritto in cui si trovava e, dunque, con l’irregolarità emersa.
Ciò evidenziava che il proprietario non era in buona fede quando aveva utilizzato la presenza del condono non ancora perfezionato quale pretesto per recedere dalle trattative di vendita in corso con l’attrice.
Soprattutto perché l’attrice stessa era stata compiutamente informata del carattere non pregiudizievole di tale impedimento ed aveva ancora interesse a proseguire le trattative, che avrebbero dovuto portare all’acquisto dell’immobile.
Nella valutazione della responsabilità extracontrattuale del proprietario convenuto in giudizio è stata, dunque, ravvisata la “colpa”, consistente nell’aver tenuto un comportamento contrario alla regola di condotta secondo buona fede.
In definitiva, il comportamento del proprietario va ricondotto in un vero e proprio abuso della libertà contrattuale nella fase delle trattative, in violazione del principio di buona fede sancito nell’art. 1337 c.c.
Avv. Emanuele Nati
