La domanda giudiziale del condominio è improcedibile se l’amministratore ha partecipato alla mediazione (conclusasi con esito negativo) senza una delibera dell’assemblea che l’autorizzasse a partecipare.
Ciò anche nel caso in cui la vertenza (riscossione dei contributi) rientri tra quelle per le quali sussiste l’autonoma legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio a prescindere da una delibera assembleare.
I Fatti di causa in sintesi
Il Condominio ha proposto ricorso avverso una sentenza del Tribunale di Roma che a sua volta aveva confermato – in grado di appello – una sentenza del Giudice di Pace di Roma, con la quale era stata dichiarata improcedibile la domanda dello stesso Condominio volta alla condanna di una condomina al pagamento della somma risultante dalla deliberazione assembleare di approvazione del consuntivo.
L’improcedibilità della domanda era stata pronunciata ritenendo che il Condominio attore, pur invitato dal giudice, non avesse attivato la procedura di mediazione obbilgatoria, nonostante si fossero tenuti gli incontri innanzi all’Organismo con la partecipazione dell’amministratore di condominio.
Secondo il Giudice di Pace, infatti, la mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale – nonostante il rinvio dell’incontro
di mediazione – della delibera di autorizzazione all’amministratore di partecipare alla mediazione equivaleva a non aver correttamente attivato la procedura di mediazione.
Il Tribunale di Roma confermava la sentenza del Giudice di Pace ed il Condominio proponeva ricorso in Cassazione.
Secondo il Condominio, infatti, la mediazione doveva dirsi ritualmente introdotta e dunque svolta, seppur poi negativamente chiusa, senza così comportare alcun riflesso sulla procedibilità della domanda.
Le motivazione della Suprema Corte
Secondo la Cassazione, il Tribunale di Roma ha fatto corretta applicazione del testo dell’art. 71 quater disp. att. c.c., inserito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. “Tale norma al comma i indica quali siano le “controversie in materia di condominio” che, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, sono soggette alla condizione di procedibilità dell’esperimento del procedimento di mediazione, tra le quali certamente rientra la domanda avanzata dall’amministratore di condominio per conseguire di condanna di una condomina al pagamento dei contributi (come nella specie). Il comma 3 del medesimo art. 71 quater disp. att. c.c. aggiunge, quindi, che “al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”. Il quarto comma dell’art. 71 quater, contempla poi l’ammissibilità di una proroga del termine di comparizione davanti al mediatore per consentire di assumere la deliberazione autorizzativa dell’assemblea, alla quale, infine, il quinto comma di tale disposizione rimette l’approvazione della proposta di mediazione, da votare con la medesima maggioranza occorrente per garantire la partecipazione dell’amministratore alla procedura“.
Fatte queste premesse, la Suprema Corte ritiene che “la condizione di procedibilità non possa dirsi realizzata allorché, come avvenuto nel caso in esame, all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., non essendo in tal caso “possibile” iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa, come suppone il primo comma dell’art. 8, d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28“.
L’Ordinanza chiarisce che la necessità della delibera assembleare ex art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c., non è esclusa dal fatto che la controversia rientri nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore, in forza dell’art. 1130 c.c., e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.
Secondo la Suprema Corte, infatti, “Pur in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’assemblea, in quanto l’amministratore, senza apposito mandato
conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia“.
L’assenza di tale potere di disposizione, secondo la Corte, non consente di ritenere giuridicamente possibile l’eventualità stessa dell’accordo, in aperto e sostanziale contrasto l’art. 5, comma 2 bis, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 (secondo il quale “quando l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l’accordo“), che presuppone almeno che un accordo sia giuridicamente possibile.
Tale conclusione deriva dall’applicazione di un altro e consolidato principio in tema di poteri dell’amministratore di condominio, secondo il quale egli – sebbene legittimato all’azione per il recupero del credito – non dispone mai dei relativi poteri transattivi.
La Corte chiarisce che “Spetta infatti all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821; Cass. Sez. 2, 25/03/1980, n. 1994). Parimenti, l’art. 1129, comma 9, c.c. (sempre introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) obbliga l’amministratore ad “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea”, non rientrando, quindi, tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell’assemblea“.
Conclusioni
Si tratta di una pronuncia che evidenzia la necessità di un reale coinvolgimento dei condomini nel procedimento di mediazione.
E ciò anche a tutela dell’aministratore, che non può e non deve sobbarcarsi la responsabilità di negare la possibilità stessa del raggiungimento di un accordo transattivo con il condomino moroso, nemmeno per dimostrare ai condomini la propria fermezza nei confronti della controparte.
Avv. Emanuele Nati
