In questo articolo si forniscono argomenti di critica all’indirizzo (che sembra consolidarsi tanto nella giurisprudenza di legittimità, quanto in quella di merito) secondo cui la mancata allegazione al bilancio condominiale della nota sintetica esplicativa prevista dall’art. 1130-bis c.c. lo renderebbe – di per sé – annullabile.
Infatti, secondo Cass. Civ. Ord. 30038/2018. “Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Allorchè il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione“.
Ci si chiede se il bilancio condominiale e la relativa delibera di approvazione possano essere considerate annullabili nei casi in cui il bilancio contenga il registro di contabilità, il riepilogo finanziario, ma manchi un documento denominato “nota sintetica esplicativa”.
In tal caso, infatti, può accedere che il bilancio presentato all’assemblea contenga tutti gli elementi per illustrare ai condomini in maniera completa la reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili e la sanzione dell’annullabilità potrebbe sembrare eccessiva.
E ciò a maggior ragione alla luce delle motivazioni della recente Cass. Civ. SSUU n. 9839/2021, secondo cui “La recente riforma del condominio ha poi accentuato il disfavore per le figure di nullità delle deliberazioni assembleari…
va tenuto presente che, con la disposizione dell’art. 1137 c.c., il legislatore – mosso dall’intento di favorire la sanatoria dei vizi e il consolidamento degli effetti delle deliberazioni dell’assemblea condominiale ha elevato la categoria della annullabilità a “regola generale” della invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando così la nullità nell’area della residualità e della eccezionalità…
Ritiene il Collegio che la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico. In particolare, la deliberazione dell’assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità nei seguenti casi:
1) “Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali” (volontà della maggioranza; oggetto; causa; forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione…
2) “Impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico”, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione…
Non così avviene, invece, quando l’assemblea adotti una deliberazione nell’ambito delle proprie attribuzioni, ma eserciti malamente il potere ad essa conferito; quando essa adotti una deliberazione violando la legge, ma senza usurpare i poteri riconosciuti dall’ordinamento ad altri soggetti giuridici: in tali casi, la deliberazione “contraria alla legge” è semplicemente annullabile, secondo la regola generale posta dall’art. 1137 c.c. 3)…
“Illiceità”. Si tratta di quei casi in cui la deliberazione assembleare, pur essendo stata adottata nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea, risulti avere un “contenuto illecito” (art. 1343 c.c.), nel senso che il decisum risulta contrario a “norme imperative”, all'”ordine pubblico” o al “buon costume…
Sono nulle, innanzitutto, le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario alle norme imperative… Nella disciplina del condominio degli edifici, le norme inderogabili sono specificamente individuate dall’art. 1138 c.c., comma 4, e art. 72 disp. att. c.c ”.
In estrema sintesi, l’art. 1130-bis non è norma imperativa ed inderogabile, in quanto non richiamata dall’art. 1138, co. 4 c.c., né dall’art. 72 Disp. Att. C.c.
Ne dovrebbe discendere la mera annullabilità della delibera di approvazione dei bilanci condominiali privi di vizi che ne inficino l’idoneità a fornire una rappresentazione completa, veritiera e reale e facilmente comprensibile della situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili (cfr. anche Trib. Pisa 5 gennaio 2018, n. 20).
D’altra parte, qualora tutte le informazioni rilevanti circa la gestione delle finanze condominiali siano facilmente desumibili dai documenti dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dagli altri documenti predisposti dall’amministratore, la sola mancanza della nota sintetica esplicativa non arrecherebbe concreto pregiudizio al diritto dei condomini di essere adeguatamente informati delle vicende finanziarie condominiali.
Ciò può accadere, ad esempio, quando l’amministratore predisponga un documento riassuntivo della situazione patrimoniale e di cassa del condominio che riepiloghi il conto economico (raffrontando entrate e uscite complessive), i flussi di cassa (riepilogando le principali categorie di incassi e pagamenti) e la situazione patrimoniale (rappresentando in maniera esaustiva le voci aggregate di attività e passività condominiali).
Un simile documento consente, infatti, ai condomini di avere un quadro sintetico e preciso dei risultati della gestione condominiale e, in ultima analisi, è in grado di restituire tutte le informazioni rilevanti per ottenere quella conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato…, indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa”, così come richiesto dalla giurisprudenza richiamata.
Si dovrebbe concludere, a mio avviso, che:
1 – l’eventuale mancata allegazione al bilancio condominiale di un documento denominato “nota esplicativa sintetica” non determini la nullità della relativa delibera di approvazione, ma la sua mera annullabilità;
2 – il giudizio di annullabilità non potrebbe comunque essere fondato sul dato formale della presenza/ assenza della nota esplicativa sintetica, ma dovrebbe essere indagata, di volta in volta, l’idoneità in concreto dei documenti allegati al bilancio ad illustrare ai condomini in maniera chiara ed esaustiva la reale situazione patrimoniale e finanziaria del condominio, in relazione ai principali fatti di gestione occorsi nell’esercizio e sintetizzati nel relativo bilancio.
Avv. Emanuele Nati
